UN NUEVO MERCADO: La inversión en deuda hipotecaria
1. Una breve introducción al mundo de la deuda hipotecaria
El artículo “Un nuevo mercado: inversión en deuda hipotecaria” está enfocado a la inversión en deuda Hipotecaria, en el cual se pretende dar a conocer las características de estos nuevos productos, desconocidos por gran parte de los inversores hoy en día.
La inversión en deuda busca dos objetivos principales, por un lado dar a conocer a los inversores este nuevo mercado y por otro conseguir que gracias a estas inversiones las empresas y personas físicas puedan desprenderse de las deudas con entidades financieras y emprender nuevos negocios desde cero.
En el periodo comprendido entre el año 1997 y el año 2008 (inicio de la crisis financiera más compleja en la historia), en el mercado español se produjo un boom inmobiliario y la banca, sin realizar análisis de riesgos (o realizándolos sin darle la menor importancia), concedió 13.320.493 créditos hipotecarios, tanto a empresas como a personas físicas.
¿Cuáles fueron las consecuencias de la concesión de créditos por la banca a empresas y personas físicas?
Las entidades financieras se quedaron sin liquidez y no pudieron pagar los préstamos interbancarios a la U.E
El resultado que todos conocemos fue el siguiente:
- La intervención del estado Español en las entidades financieras para evitar su quiebra. Siendo uno de los casos más sonados el de Bankia en diciembre de 2012.
- La venta de entidades financieras, de los cuales ponemos como ejemplo la venta Banco de Valencia a Caixa por una cantidad de un euro en noviembre de 2012.
- La creación de la SAREB en 2012 (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria).
- Las empresas no pudieron acceder al crédito y acabaron en muchos casos presentando el concurso de acreedores o viéndose envueltos en una situación de impago de los créditos que tenían con las entidades financieras (acreedor hipotecario).
- Las personas físicas también se vieron envueltas en una situación de impago, incluso en muchos casos perdieron sus hogares por no haber podido hacer frente a las deudas con las entidades financieras.
Otra situación muy preocupante que está directamente relacionada con el punto 2 es que muchas personas físicas avalaron con sus bienes los préstamos que las empresas pidieron en su día y las entidades financieras embargaron sus activos para cubrir la deuda insatisfecha.
2. ¿Cuáles son los productos de deuda desconocidos por los inversores?
La compra de deuda a la que nos referimos en el presente artículo está ligada a los créditos/préstamos hipotecarios, siendo las hipotecas o activos colaterales activos de diversa índole (solares finalistas, edificios, promociones de apartamentos, naves industriales…)
A continuación mostramos un ejemplo gráfico de la estructura de la deuda hipotecaria:
Por lo tanto:
- El préstamo sería la “deuda”.
2. El edificio sería el activo que garantiza el préstamo.
3. El Banco es la personalidad jurídica que cuenta con derecho de crédito sobre el préstamo hipotecario.
En la actualidad existen muchas empresas que presentan impagos, por lo que un inversor puede acceder a la deuda y posteriormente a la propiedad del activo o directamente la compra del edificio con el visto bueno del acreedor hipotecario (el banco) concediendo la correspondiente carta de pago (levantando la carga hipotecaria existente a su favor) y siempre que exista colaboración con el deudor para formalizar la compraventa del activo (garantía del préstamo).
¿Este tipo de activos son comercializados por inmobiliarias, APIS o profesionales dedicados a la comercialización de activos ?
La respuesta a esta pregunta es NO. Las inmobiliarias, APIS, así como los profesionales y entidades dedicadas a la comercialización de activos venden activos en propiedad, los adjudicados.
La deuda (préstamo hipotecario) es un ámbito donde se requiere un asesoramiento integral desde el inicio hasta el cierre de la operación de inversión en deuda hipotecaria sin existir riesgo económico alguno.
¿Cómo puedo acceder a este mercado de deuda?
La experiencia nuestra con este tipo de productos es que debes acceder a ellos a través de un despacho de economistas y abogados o profesionales independientes expertos en deuda, que puedan ofrecerte un asesoramiento y un análisis del tipo de operación de deuda que quieras realizar.
¿Por qué debo contactar con un despacho o con un profesional experto en deuda para este tipo de operaciones?
Este tipo de productos presenta una serie de complejidades que deben ser analizadas para evitar cualquier tipo de riesgo en la operación financiera, por lo que se recomienda que la persona con la cual contrates lo servicios de asesoramiento, analice y cuente con conocimientos en los siguientes apartados legales:
- Derecho Mercantil.
- Derecho Bancario.
- Derecho Concursal
- Derecho Administrativo.
- Derecho Procesal.
- Derecho Civil e Hipotecario.
3. ¿Que procedimientos lleva a cabo la banca para dar salida a la deuda HIPOTECARIA impagada de las empresas?
Venta del préstamo hipotecario (deuda) a un tercero
El inversor que compre la deuda se subrogará en la posición del acreedor hipotecario y posteriormente decidirá si negociar con el deudor (empresa) la adjudicación del inmueble, donde la alternativa legal sería la dación en pago (el deudor es eximido de la deuda a cambio de transmitir la propiedad al inversor), iniciará un procedimiento de ejecución hipotecaria o dado el caso, existiría incluso la posibilidad de presentar un concurso necesario.
Procedimiento de Ejecución hipotecaria
La entidad financiera inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria, en el cual al final se adjudicará el activo en subasta o encontrará en la subasta un inversor que desee adjudicarse la propiedad.
Refinanciación
En este tipo de operaciones, el deudor, es decir la empresa, negocia una refinanciación de la deuda con la entidad financiera para poder cumplir con la deuda de la cual presenta impagos. Actualmente en España se producen muy pocas refinanciaciones ya que entrañan un riesgo para la entidad financiera muy elevado, por lo que en la mayoría de los casos la banca no accede a la refinanciación.
Por otro lado, las empresas, por lo general presentan una deuda tan alta con el banco que prefieren perder la propiedad antes que refinanciar el préstamo con el que cuentan en la actualidad.
4. ¿Qué tipo de inversor es necesario para este tipo de inversiones en deuda hipotecaria?
La respuesta es TODOS. Los productos de deuda, como indicábamos al principio del artículo incluyen todo tipo de activos, desde pisos hasta edificios y hoteles, por lo que cualquier inversor independientemente de su capacidad adquisitiva puede acceder a este tipo de operaciones.
Nuestro despacho cuenta con los siguientes perfiles inversores en deuda:
- Inversores pequeños (empresas constructoras familiares o personas físicas) que cuentan con una capacidad de entre 100.000€ – 300.000€.
- Inversores medianos (Empresas promotoras, constructoras, fondos de inversión, así como personas físicas) que cuentan con una capacidad que oscila entre 300.000€ – 5.000.000€
- Inversores grandes (Fondos de inversiones, constructoras, promotoras, así como personas físicas) que cuentan con una capacidad de inversión superior a 5.000.000€
- La propia empresa deudora que desea recuperar sus activos y negociamos la refinanciación por homologación de deuda con la entidad financiera.
5. ¿Cuáles son los beneficios de invertir en deuda hipotecaria?
- Acceso a un mercado de activos muy interesante, al cual no podrás acceder por medio de APIS, inmobiliarias o profesionales dedicados a la comercialización de activos.
- Puedes obtener activos de toda tipología, ya sean edificios, pisos, adosados, suelo finalista, hoteles. Por lo que es una oferta de valor muy apetecible para los inversores en activos inmobiliarios.
- El riesgo que entraña la operación es prácticamente nulo, siempre y cuando la operación sea analizada por cualquiera de los perfiles anteriormente descrita.
- Se pueden conseguir activos en deuda a un precio muy bueno para el inversor, por lo que la rentabilidad de este tipo de productos es muy alta.
- En el apartado social, ayudamos a muchas empresas a salir del estado de endeudamiento en el que se encuentran sumergidos desde el inicio de la crisis.
6. ¿Que información debemos tener en cuenta a la hora de realizar una inversión en deuda hipotecaria?
- En un principio, hay que recordar que no estamos comprando una propiedad, sino un préstamo Hipotecario. Por lo que en un primer momento en líneas generales (pueden haber operaciones que si el deudor accede en un primer plano accedamos a la propiedad de la deuda), no seremos dueños de la propiedad.
- Las operaciones de compra de deuda, no son tan rápidas como las compras de un activo por lo que hay que tener paciencia. De media por operación son aproximadamente 2-6 meses.
- Cada operación envuelve una serie de complejidades legales y técnicas, por lo que no es aconsejable invertir de forma independiente.
AUTOR:
Álvaro Martínez-Medina Amat
Socio Área Jurídica
alvaro@economoiuris.com
Tfno: (+34) 96 363 69 05
